中国上海房地产行业最新调研与投资前景预测研究报告（2013-2017年）
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报告简介

　　改革开放的30年，对于上海房地产而言，是规模快速扩大、水平大幅提升的30年。市场体制的建立、发展和市场化进程的持续推进，上海房地产市场也得到了快速的发展和长足的进步，在投资开发、工程建设、市场成交、经济贡献以及从业人员等各项指标上，都取得了跨越式的发展。

　　2010年，国家陆续出台了多项宏观调控政策，以遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康稳定发展。国庆期间，上海市出台了《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，以巩固房地产市场调控成果，保持房地产价格合理稳定。在各项政策措施的作用下，上海市房地产市场上的投机投资需求得到有效遏制，房地产市场销售大幅下降。2010年上海市商品房销售面积达2055.53万平方米，比上年下降39%。

　　2011年，在各项政策措施的作用下，上海市房地产市场上的投机、投资需求得到有效遏制，但也不可避免地波及部分自住性和改善性购房需求，市场观望情绪浓厚，市场销售量出现下降。2011年，全市商品房销售面积1771.3万平方米，比上年下降13.8%。

　　2012年上半年，在“以价换量”的带动下，上海楼市再度呈现出了久违的暖意，但上半年的市场整体成交量依旧不及2011年同期。2012年上半年上海楼市共计成交商品住宅32382套，较2011年下半年提升9.7%，与2011年同期相比则萎缩5.8%，共计成交面积385.3万平，环比上扬11.9%，与2011年同期基本持平，微跌1.2%。

　　今后，上海“两个中心”的建设，将直接导致上海几大热门商务中心（CBD）板块、房地产市场的利好与散发。

　　另外，后世博时期的发展已在进行中。根据“浦东新区世博周边区域后世博时期（2010-2020）发展战略研究”，以三林世博功能区为代表的浦东世博周边区域，计划未来建成一个“世博新城”，成为上海的第五个城市副中心。世博园区未来二次开发时的这些土地供应将是许多地产巨头的争夺对象，当然，基于世博建设带来的成熟格局，地价也会因此提高。
报告目录

第一部分  上海房地产市场发展分析

第一章 房地产行业相关概述 1
第一节 房地产概念阐释 1
一、房地产的定义 1
二、房地产的特征 1
三、房地产的自然形态 1
四、房地产的类别 1
第二节 房地产行业概述 3
一、房地产行业的定义 3
二、房地产行业的主要领域 3
三、房地产行业的特点 3
四、房地产行业的地位 3
第三节 房地产市场分析的内容和特点 3
一、房地产市场分析的层次 3
二、房地产市场分析的内容 4
三、房产地市场分析的特点 5
四、提高房地产市场分析有效性的途径 6

第二章 中国房地产市场发展分析 8
第一节 中国房地产行业的发展综述 8
一、改革开放30年中国房地产的发展概述 8
二、中国房地产行业的改革发展 9
三、中国房地产行业周期化特征 16
四、中国房地产行业整体利润率超过30% 19
第一节 2013年全国房地产市场概况 20
一、房地产投资 21
二、房地产市场运营 28
三、影响2013年房地产走势的因素分析 28
第二节 2012-2013年全国房地产业运行情况分析 30
一、土地开发及购置面积 30
（一）2012年土地供应及开发面积情况 30
（二）2013年房地产土地供应情况 33
二、房地产投资完成额 34
（一）2012年房地产开发投资增速情况分析 37
（二）2013年房地产开发投资增速情况分析 38
三、资金来源分析 42
（一）2012年房地产开发企业资金来源情况分析 42
（二）2013年房地产开发企业资金来源情况分析 44
四、房屋施竣工面积 46
五、国房景气指数分析 49
第三节 2012-2013年我国房地产市场运行状况 52
一、房地产开发投资 52
二、商品房销售面积与销售额 52
(一)2012年全国商品房销售面积与销售额情况 52
(二)2013年全国商品房销售面积与销售额情况 56
三、房地产价格 60
(一)2012年全国房地产市场价格变动情况 60
(二)2013年全国房地产市场价格变动情况 64
四、住宅市场 69
五、办公楼、商业营业用房市场 71

第三章 上海市房地产的发展环境 76
第一节 中国房地产周期性波动的取决因素 76
一、国民经济运行态势 76
二、体制因素 76
三、政策因素 76
四、消费因素 77
五、投资因素 77
第二节 上海市宏观环境概况 77
一、上海市政区概况 77
二、上海世博会的经济社会效应 79
三、上海市城乡规划建设加快步伐 82
第三节 2013年上海市国民经济发展概况 82
一、综合经济情况 82
二、产业经济情况 83
三、对外贸易情况 84
四、居民消费及收入情况 86
第四节 上海市产业结构分析 90
一、上海产业结构升级发展概况 90
二、两个中心建设将推进上海产业结构调整升级 92
三、上海推动高新技术发展提升产业结构 93

第四章 上海房地产市场分析 95
第一节 上海房地产市场发展概况 95
一、上海房地产迈入第三个阶段 95
二、上海房地产业对城市建设的主要贡献 96
三、上海房地产业的调整与转型 97
四、影响上海房地产发展的主要因素 99
五、上海房地产开发企业的发展 99
六、温州炒房团再次追逐上海房地产 100
第二节 2011-2013年上海房地产市场分析 101
一、2011年上海房地产开发投资增速明显下滑 101
二、2012年上海房地产市场状况分析 102
三、2013年上海房地产市场状况分析 109
四、2013年上海加大房地产市场调控力度 124
第三节 上海房地产市场的购买力分析 124
一、800万平米旧城改造释放1600万平米购买力 124
三、上海房地产市场的购买力结构改变 126
第四节 促进上海房地产市场发展的策略 128
一、完善政策环境促进上海房地产市场的发展 128
二、提升上海房地产业综合实力的途径 128
第五节 上海房地产企业的经营管理策略分析 129
一、资产重组和企业的兼并与合作 129
二、根据自身的情况选择合适的融资渠道 132
三、建立房地产企业品牌 135
四、走出上海，异地开发 136

第二部分  上海房地产细分市场分析

第五章 上海市土地市场 140
第一节 土地市场的相关概念 140
一、土地市场概念 140
二、土地市场的特殊性 140
三、房价与土地成本 141
四、房价与地价 143
五、地价与土地供应 145
第二节 中国土地市场状况 147
一、中国土地市场的特点 147
二、2011年中国土地市场的特点 147
三、2012年中国土地市场状况分析 150
四、2012年我国土地出让收入情况 153
五、2013年我国土地市场状况分析 155
第三节 上海土地市场状况 158
一、2011年上海市纯住宅用地供应情况 158
二、2012年上海土地出让情况 160
三、2013年上海土地市场状况分析 162
第四节 上海土地市场的管理状况 163
一、上海计划加大土地供应以平抑房价 163
二、上海计划进行土地出让制度改革 166
三、2013年上海农村土地流转新政分析 167
第五节 中国土地政策及其对房地产市场的影响 170
一、我国土地政策对房地产业的调控机理及手段 170
二、我国出台有关土地调控的新政策 173
三、中国土地调控新政策对房地产市场的六大影响解析 175
四、中国土地供应政策对房地产市场的影响剖析 177
五、2013年土地政策对房地产市场的主要影响 180

第六章 上海住宅市场 185
第一节 2011-2013年上海住宅市场状况 185
一、2011年上海住宅的供应与销售情况 185
二、2011年上海商品住宅市场成交价格分析 187
三、2012年上海商品住宅市场分析 188
四、2013年上海商品住宅市场分析 190
第二节 上海高端住宅市场分析 195
一、2011年上海高端住宅市场旺盛 195
二、2012年底上海高端住宅租赁市场下滑 197
三、2013年上海高端住宅市场分析 197
四、2013年上海豪宅市场热销 199
第三节 上海住宅市场发展趋势分析 201
一、2013年上海住宅市场展望 201
二、上海住宅的总体发展趋势分析 201
三、上海住宅建设的发展趋向 202

第七章 上海公寓市场 204
第一节 2011-2013年上海公寓市场状况分析 204
一、2012年上海公寓市场状况分析 204
二、2013年上海高端公寓市场分析 207
第二节 上海服务式酒店公寓市场分析 215
一、2013年金融危机下上海服务式公寓市场现状 215
二、2013年上海服务式酒店公寓出现散卖套现风 216
三、上海酒店式公寓深入剖析 217
四、上海服务式公寓前景依旧被看好 225
第三节 上海公寓市场的新动态 226
一、上海浦东推出廉租公寓促进毕业生就业 226
二、上海求职公寓走俏市场 227
三、上海陆家嘴规划建造万套金融人才公寓 227
五、2013年上海首现“定制公寓” 228
第四节、上海高端公寓市场趋势展望 228
一、高端公寓市场的基本特征 229
二、未来的高端公寓产品可分解成以下几个类型 229
三、未来高端公寓市场发展趋势 230

第八章 上海别墅市场 232
第一节 别墅概述 232
一、别墅的定义 232
二、别墅的分类 234
三、别墅的特点 236
四、影响别墅品质的因素分析 237
第二节 中国别墅市场概况 238
一、中国别墅的发展变革和南北差异 238
二、中国“第五代别墅”的六大基本定律 240
三、我国主要城市别墅的发展 241
第三节 2011-2012年上海别墅市场分析 242
一、2011年上海别墅市场状况分析 242
二、2011年上海七成以上别墅项目售价涨幅超10% 245
三、2011年上海别墅市场发展特点分析 246
四、2012年上海别墅市场状况分析 247
第四节 2013年上海别墅市场现状分析 249
一、2013年上海别墅市场分析 249
三、2013年上海千万级别墅销售火热 252
第五节 上海别墅市场发展趋势 253
一、未来上海别墅需求呈上涨趋势 253
二、上海别墅市场总体趋势及投资分析 255

第九章 上海商业地产市场 260
第一节 中国商业地产概况 260
一、商业房地产概述 260
二、2012年中国商业地产市场状况 264
三、2012年中国商业地产市场的主要特点 267
四、2013年商业地产存在的机遇 268
五、2013年商业地产总结分析 272
六、未来中国商业地产市场成长动因及趋势 275
第二节 上海商业地产发展概况 279
一、上海商业地产发展历程 279
二、上海商业地产的经营模式分析 281
三、上海商业地产的发展需注意的几个方面 285
第三节 2012-2013年上海商业地产市场分析 286
一、2012年上海商业物业供求情况分析 286
二、2012年上海商圈发展的新特点 289
三、2013年商业地产逐步回暖 289
四、2013年上海商业地产市场发展特点 290
第四节 上海地铁商业地产发展分析 291
一、地铁的商业功能与价值体现 291
二、上海地铁商业经营现状分析 295
三、“十二五”期间上海大力发展地铁商业 295
四、上海地铁商业地产具有广阔发展前景 298
第五节 上海商业地产面临的问题及发展对策 301
一、上海商业地产再次遭遇“售后包租”隐患 301
二、浅析商业地产开发与经营过程中的品牌策略 303
第六节 上海商业地产投资与趋势分析 305
一、未来商业地产将成投资热点 305
二、上海商业地产的走势预测 306
三、上海商业地产开发的投资取向 309

第十章 上海写字楼市场 310
第一节 写字楼投资 310
一、写字楼投资的原则 310
二、写字楼投资要素分析 310
第二节 2011-2013年上海写字楼市场分析 311
一、2011年上海写字楼市场分析 311
二、2012年上海写字楼市场 318
三、2013年上海写字楼市场出现回暖 321
四、2013年上海写字楼市场交易情况 322
第三节 上海甲级写字楼市场分析 325
一、2012年上海甲级写字楼市场分析 325
二、2013年上海市甲级写字楼市场租金下滑 326
三、2013年上海甲级写字楼租赁市场的变化及策略分析 327
四、上海甲级写字楼格局分化日渐明显 329
第四节 上海写字楼市场趋势分析 331
一、未来上海甲级写字楼供应展望 331
二、上海新兴写字楼分布的多极化发展趋势 331

第十一章 上海商铺市场 334
第一节 商铺概述 334
一、商铺的定义 334
二、市场类商铺的概念 334
三、商业街商铺的概念 337
第二节 商铺投资 340
一、商铺投资的种类 340
二、商铺投资与其他投资的区别 340
三、商铺投资的特点 342
四、投资商铺评估很重要 343
第三节 上海商铺市场分析 345
一、2011年上海成功建立商铺租赁价格指数 345
三、2012年上海商铺市场分析 347
四、2013年上海商铺市场交易活跃 349
五、2013年上海市中心和南汇商铺受市场青睐 350
第四节 上海地铁商铺市场分析 350
一、上海地铁商铺发展概述 350
二、上海地铁商铺发展潜力大 351
三、上海地铁商铺市场尚待培育 352
四、上海地铁商铺投资机会分析 353
五、投资地铁商铺的五大要素 354

第十二章 上海市二手房市场 355
第一节 二手房概述 355
一、二手房的概念及种类 355
二、二手房专有名词的概念 355
三、二手房升值的因素 356
第二节 2011-2012年上海二手房市场分析 357
一、2011年上海二手房市场总体状况分析 358
二、2011年上海房地产市场特征分析 359
三、2011年上海二手房市场的政策影响分析 360
四、2011年上海房地产大事记 、二手房须备案专项检查 361
五、2012年上海二手房市场分析 369
六、2012年上海二手房成交量同比降26.9% 376
第三节 2013年上海二手房市场现状分析 377
一、2013年上海二手房市场交易情况 377
二、上海中高档二手房成交比重日渐增大 379
三、上海部分区域二手房转让个税开始严征 382
四、二手房营业税政策调整 市场效应初现 382
第四节 上海走向二手房时代发展分析 394
一、上海及世界二大金融中心城市背景对比 394
二、三城市住宅市场对比 395
三、未来上海二手房将占据主要地位 397
四、应对市场结构变化的发展建议 398

第三部分  上海房地产企业与营销分析

第十三章 上海房地产行业上市企业分析 400
第一节 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 400
一、公司简介 400
二、2012-2013年企业经营情况分析 400
三、2012-2013年企业财务数据分析 404
第二节 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 409
一、公司简介 409
二、2012-2013年企业经营情况分析 412
三、2012-2013年企业财务数据分析 415
四、2013年企业发展动态及策略 420
第三节 上海外高桥保税区开发股份有限公司 420
一、公司简介 420
二、2012-2013年企业经营情况分析 421
三、2012-2013年企业财务数据分析 423
第四节 上海新黄浦置业股份有限公司 428
一、公司简介 428
二、2012-2013年企业经营情况分析 429
三、2012-2013年企业财务数据分析 432
四、2013年企业发展动态及策略 437
第五节 上海世茂股份有限公司 439
一、公司简介 439
二、2012-2013年企业经营情况分析 440
三、2012-2013年企业财务数据分析 443
第六节 中华企业股份有限公司 448
一、公司简介 448
二、2012-2013年企业经营情况分析 449
三、2012-2013年企业财务数据分析 451
四、2013年企业发展动态及策略 456
第七节 上海海鸟企业发展股份有限公司 457
一、公司简介 457
二、2012-2013年企业经营情况分析 457
三、2012-2013年企业财务数据分析 461
四、2013年企业发展动态及策略 466
第八节 运盛（上海）实业股份有限公司 467
一、公司简介 467
二、2012-2013年企业经营情况分析 467
三、2012-2013年企业财务数据分析 471
四、2013年企业发展动态及策略 477

第十四章 房地产营销分析 479
第一节 房地产市场销售渠道 479
一、传统销售渠道 479
二、新型销售模式 480
三、渠道选择的要素考虑 482
第二节 房地产行业营销概况 483
一、我国房地产营销存在的问题及对策 483
二、房地产行业营销终端突围策略分析 486
第三节 房地产网络营销分析 489
一、房地产网络营销综述 489
二、房地产网络营销发展的制约因素及存在的问题 491
三、“网上售楼处”打开房地产网络营销的新局面 492
四、房地产网络营销模式的主要创新 495
五、房地产网络营销的发展方向 497
六、浅析房地产营销网站的设计理念与开发思路 498
第四节 房地产行业整合营销分析 502
一、整合营销概述 502
二、房地产整合营销的内涵 502
三、中国房地产业所面临的市场营销问题 503
四、如何有效地实施房地产整合营销 506

第四部分  上海房地产政策及趋势展望

第十五章 房地产政策环境分析 508
第一节 中国房地产市场宏观调控分析 508
一、中国房地产业现状 508
二、政府进行宏观调控的必要性 509
三、目前房地产市场宏观调控存在的缺陷 509
四、我国对房地产市场宏观调控的对策 511
第二节 土地、货币、税收政策与中国房地产市场 513
一、土地政策对房地产市场发展的影响 513
二、土地供给政策对房地产市场影响分析 515
三、当前适度宽松货币政策下房地产市场发展 518
四、中国房地产税收政策的变革 521
第三节 2011-2013年中国房地产行业政策综述 522
一、2011年中国房地产行业相关政策 522
二、2012年中国房地产行业相关政策 529
三、2013年中国房地产市场相关新政策 531
四、2013年我国房地产行业政策预期 533
第四节 上海房地产业政策分析 535
一、上海房地产交易税发展变迁的三个阶段 535
二、《上海市经济适用住房管理试行办法》政策解读 536
三、新版《上海市房地产登记条例》政策解读 543
四、2013年上海确保房地产市场稳健发展的政策措施 548
第五节 上海房地产政策法规介绍 549
一、上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定 549
二、上海市房地产开发项目信息申报管理办法（试行） 551
三、闲置出让土地处置试行规定 553
四、上海市经济适用住房管理试行办法 558
五、上海市房地产登记条例 570

第十六章 上海房地产发展趋势分析 589
第一节 2013-2017年中国房地产发展环境分析 589
第二节 2013-2017年中国房地产发展预测 593
一、促进房地产市场长期繁荣的因素 594
二、2013-2017年我国房地产市场预测 595
三、2013-2017年我国房地产价格预测 597
四、2013-2017年中国楼市消费者变化趋势 598
五、2013-2017年中国楼市政策预测 599
四、中国房地产未来三十年发展趋势 600
第三节 上海房地产业发展趋势 602
一、2013年上海房地产市场趋势分析 602
二、未来上海房地产发展机遇与趋势 604

第五部分  房地产投融资策略-国研中讯

第十七章 2013-2017年上海房地产行业投资策略探讨 606
第一节 中国房地产市场投资概况 606
一、中国房地产行业的投资全球化 606
二、二三线城市是中国房地产未来投资热点 607
三、外资投资中国房地产领域的主要特点 608
四、中国房地产业投资全球化面临的主要挑战 609
第二节 上海房地产投资前景及机会分析 611
一、上海房地产投资前景依旧看好 611
二、2013年上海房地产投资机会分析 612
三、上海郊区房地产发展空间不断放大 613
四、南汇并入浦东掀起房地产市场新热潮 615
第三节 2013年世博会带给上海房地产行业的商机 616
一、世博会对上海房地产业意义重大 616
二、未来三林规划建成“世博新城”及其影响分析 617
第四节 房地产投资的风险 619
一、中国房地产投资特有的风险 620
二、房地产开发的法律风险及其防范 622
三、房地产投资风险的防范策略 626
四、房地产投资风险的识别方法及其控制措施 630

第十八章 2013-2017年上海房地产行业融资策略探讨 634
第一节 中国房地产融资渠道的多元化 634
一、银行贷款 634
二、上市融资 634
三、房地产债券融资 634
四、夹层融资 635
五、房地产信托 635
六、海外地产基金 635
七、房地产信托投资基金（REITS） 636
八、其他方式 639
第二节 中国房地产融资现状 640
一、我国房地产融资渠道现状分析 640
二、房地产融资政策回顾 642
三、房地产融资渠道的发展趋势与路径选择 643
第三节 房地产信托投资基金拓宽融资渠道 646
一、房地产投资信托基金的基本概念与特点 646
二、中国房地产信托投资基金发展概况 647
三、怎样投资房地产投资信托基金 650
四、中国发展房地产投资信托基金面临的问题及政策建议 652
第四节 上海房地产融资状况分析 653
一、2012年上海房地产开发商自筹资金创新高 653
二、2013年上海房地产开发贷款增长情况 653
三、2013年上海发行首个房地产REITS 655
第五节 房地产企业融资能力构成分析 656
一、内源融资能力 657
二、权益融资能力 657
三、负债融资能力 661
第六节 房地产融资存在的问题及发展策略建议 665
一、我国房地产企业融资存在的主要问题 665
二、房地产企业的融资对策 666
三、我国房地产融资方式现状与问题研究 667
四、房地产融资方式的选择 672

图表目录....（略）

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