上海“8号桥”创意园区

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推荐演讲主题：上海“8号桥”园区陈旧物业活化经营资产增值之道

上海“8号桥”创意园区

——中国内地“活化工厦”代表作品。

项目内容：项目占地7,000多平方米，总建筑面积12,000平方米。由20世纪70年代所建造的上海汽车制动器厂的老厂房改造而成，园区80%以上物业都是用于创意产业办公。由上海时尚生活中心集团投资开发并运营管理。产权人仍然是上海汽车制动器厂，运营商和企业签订20年厂房使用包租合同，每年付给企业固定的租金，回报率平均每年20%。将园区定位为“创意产业集群”，加入生态的办公园区的概念，含有局部商业配套。项目设计出发点需满足各主体的需求。满足政府城市发展的诉求，按照城市的发展节奏，保持一定的土地供应量，活化一些没有计划拆除的老旧工业厂房也是储备土地的一种手段。企业只有土地的使用权，没有所有权，但有物业的产权。出售厂房回报不多，还要安置大量的下岗职工，如果把房子出租，物业还是工厂的资产，工人还可以得到固定的收入；通过运营商的活化，旧物业亦可实现增值；运营商通过承包工厂物业活化并转租获得盈利；租户可以享受自由的办公空间同时降低租金成本。需要政府部门的参与，没有政府的支持就没有办法了解实际情况，厂房的改造还是要牵扯到大概十几个部门，包括（硬件方面）从规划、建设、交通、消防、卫生防疫到环保，以及在软件方面有工商、财政、税务这些部门，还有街道、市容等。改造最重要是强调厂房的结构，只要是可以继续使用的，一般都不动，最起码在格局、形态方面尽量不动，包括屋顶的架构、梁柱等都尽量保存原有的风格。改造费用比新盖还要贵。供电、给排水方面的改造将投入巨大。物业管理使用“外资五大行”。创意产业工作不定时，园区需要24小时开放，亦需要物业管理人员作出灵活调整。

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